Adapter un logement au handicap et le rendre accessible : Éclairage

Tout ce qu’il faut savoir en matière juridique et pratique pour adapter un logement au handicap et le rendre accessible au sens officiel du terme

L’accessibilité du logement aux personnes handicapées et son adaptation sont deux domaines particulièrement réglementés et complexes. Nous vous proposons ici un éclairage pour savoir comment adapter un logement au handicap et plus largement pour le rendre accessible.

Logement accessible et logement adapté

Selon l’article R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH :

« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d’habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente ».

Attention, les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant, lequel aura besoin d’adapter son logement.
Un logement accessible respecte les obligations du code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires.

Qu’est-ce qu’un logement accessible au sens de la loi ?

À noter le décret n°2015-1770 et l’arrêté du 24 décembre 2015 relatifs à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs (BHC) et des maisons individuelles (MI) neufs ont modifié sensiblement le code de la construction et de l’habitation (CCH) et actualisé les obligations réglementaires en matière d’accessibilité.

L’obligation d’accessibilité porte sur l’immobilier neuf

Ainsi, seuls les bâtiments d’habitation neufs sont soumis à des obligations d’accessibilité. C’est dès la construction que les aménagements et les prescriptions techniques propres à l’accessibilité sont prévus, dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l’organisation des espaces, les équipements.

L’article R*111-18 du code de la construction et de l’habitation précise que : « Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap ». Dès le moment où il y a plus de deux étages comportant des logements au dessus ou au dessous du rez-de-chaussée, la présence d’un ascenseur est obligatoire.

Point particulier : Seules les maisons individuelles construites pour être louées, ou mises à disposition, ou pour être vendues sont soumises aux obligations d’accessibilité. Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire sont hors champ réglementaire (art. R*111-18-4 du CCH).

Par ailleurs, l’article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) et le décret  n° 2019-305 du 11 avril 2019 modifiant les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation et au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan fixent à 20% des logements en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur l’obligation d’accessibilité. Le reste de ces logements sont évolutifs.

Le logement évolutif doit répondre à différents paramètres :

L’un pré-requis de la construction neuve est de se composer de logements évolutifs. Dans un premier temps, ils doivent seulement pouvoir permettre à une personne en situation de handicap se rendre dans le séjour et aux toilettes.

Mais le logement doit pouvoir être facilement rendu accessible

De ce fait, l’appartement sera conçu de manière à ce que « des travaux simples » suffisent à permettre l’accès, en plus, à la cuisine, à la salle de bains et à une chambre au moins. c’est une condition essentielle pour pouvoir adapter un logement au handicap.

Il ne doit pas être nécessaire de casser un mur porteur mais seulement des cloisons de placo, par exemple ; de modifier les canalisations d’eau ; ou bien encore de déplacer le tableau électrique.
Il faut veiller à ce qu’au moins une salle d’eau soit équipée d’une zone de douche de plain-pied. Le système d’évacuation des eaux sera donc intégré dans le sol, sous le plancher. Et si une baignoire a été installée à la place, alors il sera possible d’aménager cette douche facilement, sans grand travaux. Idéalement juste en enlevant la baignoire. La salle de bains se situera idéalement à côté des toilettes.
Si l’ensemble a été bien conçu, casser la cloison entre les deux permettra de créer une pièce d’eau dans laquelle les personnes en fauteuil roulant pourront se rendre.

Des logements accessibles situés au bon gré du promoteur

La réglementation ne précise pas où les 20 % de logements accessibles – et donc, par déduction, les 80 % de logements évolutifs – devront être situés dans l’immeuble. Tous les appartements utilisables en l’état par les personnes en fauteuil roulant seront-ils au rez-de-chaussée ? Et y en aura-t-il de toutes les tailles ? Ce sera au bon vouloir du promoteur.

Dans un bâtiment d’habitation collectif existant (BHC), les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu’ils font l’objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l’extension, ou la création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment. Dans ce cas, doivent être accessibles :
– les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux
– les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux
– les logements où sont réalisés les travaux, s’ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l’être.

Dans tous les cas, ne sont soumis à aucune obligation :
– la maison individuelle existante ;
– en cas de création d’un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, même s’il se classe en BHC ;
– en cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui sera in fine classé en maison individuelle.

Les dérogations existantes pour adapter un logement au handicap

Il existe plusieurs motifs de dérogation, uniquement pour les BHC existants faisant l’objet de travaux et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination :

Il peut s’agir d’une impossibilité technique liée :
                        – au terrain ;
                        – à la présence de constructions existantes ;
– à des contraintes résultant du classement de la zone de construction,
notamment au regard des règles de la prévention des risques naturels ou
technologiques (PPRI et risque d’inondation par exemple).

• Disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d’extension ;
• Préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :
  – un bâtiment d’habitation classé au titre des monuments historiques ;
  – un bâtiment d’habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d’un
  monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine
  architectural, urbain et paysagé ou en secteur sauvegardé.

Les solutions d’effet équivalent
Les articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont permises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de permettre l’innovation technique. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherché restent identiques. Il ne s’agit en aucun cas d’une dérogation.

La nouvelle réglementation prévoit des objectifs de résultat et de moyens permettant de remplir chaque objectif, afin d’éviter toute dérive et garantir le principe d’équivalence.

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté.

Les travaux modificatifs de l’acquéreur (TMA)
Les travaux modificatifs de l’acquéreur, dits TMA, sont possibles dans les ventes sur plan d’un bâtiment d’habitation collectif, avant construction. Ces ventes sont appelées « ventes en l’état futur d’achèvement » (VEFA).
Les appartements qui doivent respecter les règles d’accessibilité (en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur par exemple) peuvent voir leurs plans modifiés afin de s’adapter aux besoins et attentes de l’acquéreur, sous réserve de respecter les points suivants :

• La demande doit émaner de l’acquéreur ;
• Un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l’acquéreur et le promoteur ;
• Le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c’est-à-dire qu’elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et ressortir ;
• Les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples;
• Le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l’acquéreur, voire même à l’acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l’acte.

JMMC

Sources : Ministère de la transition écologique. Site web : ecologie.gouv.fr/laccessibilite-du-logement